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全了!2018桂林楼市预测分析,看完秒懂该不该买房

2024/1/2 8:27:07发布23次查看
2017年是桂林房地产市场跌宕起伏的一年,从年初的“去库存、稳增长”到下半年的“防风险、防泡沫、稳房价”,商品住房市场去库存效果明显。而自从国家提出“房子是用来住的而不是用来炒的”这一定位后,所有的房地产市场都在围绕着这个定位而展开,2018年,各路“神仙”(开发商)即将为争夺客源各显神通,今天小桂子就斗胆预测一下,桂林楼市的2018年市场走向。
据桂房网统计,桂林2018年预计将有26个新项目亮相,包括住宅、商业、洋房、旅游小镇以及综合体项目入市,将会使得桂林房地产市场产品类型更为丰富,配套日趋完善,大开发商纷纷进驻在提升居住品质的同时,让开发商愈加认识到产品创新的重要性,在产品个性化和业态的差异化上下功夫,而临桂片区依然会是2018年供应的热点片区。
2018桂林楼市七大亮点预测
-01-
大品牌房企时代来临
从历年销售榜单不难看出,大品牌房企更受到购房者的追捧。随着碧桂园、万达、华润等品牌开发商进驻桂林,2017年大品牌房企的销售占据半壁江山,上榜品牌房企已过半,热销项目近八成集中在品牌房企项目,行业集中度趋势明显,2018年桂林将进入大品牌房企时代。
-02-
商业地产项目差异化
随着越来越多的商业综合体建成和开业,桂林正在呈现多中心化的商业格局,助力国际旅游胜地的建设。2018年,新城·吾悦广场、桂林华润中心·万象城、联发·乾景广场、汇金·时代广场、桂林金茂中心、桂林白马服饰城、希宇欢乐城等一大批商业项目持续发力,将促进桂林商业格局的形成,加快推进桂林商业模式的创新和业态的转型升级。
-03-
文旅项目加速国际旅游胜地建设
作为世界著名的旅游城市,桂林国际旅游胜地建设正稳步推进,海、陆、空三位一体的立体式交通不断完善,旅游商业地产也迎来了新的机遇。2018年,桂林将推进桂林万达文化旅游城、福达·桂林义江湾文化旅游度假区项目、碧桂园漓水江湾旅游小镇等项目的开工和建设。
-04-
旅游小镇主打文化养生牌
有着悠久历史的桂林,不仅是国务院公布的首批24个历史文化名城之一,还是举世闻名的世界旅游城市。2018年,龙光养生谷、万福路康体养生先行区、壮医健康养生特色小镇项目、桂林航天科技文化产业园(航天小镇)项目等文化养生小镇将加快推进建设速度,打造“地产与健康”模式。
-05-
旧城改造成特色文化展示区
2017年桂林成为广西唯一入选全国第二批“城市双修”(生态修复、城市修补)的试点城市, 2018年桂林将大力推动着两方面的工作。王城片区历史文化旅游街区改造、塔山片区城中村改造项目、象山区九美桥时尚园项目、两江四湖二期建设工程、琴潭千亩荷塘湿地、平山瓦窑片特色文化展示区等项目将落地施工,可以预见,在不远的将来,桂林的颜值会越来越高。
-06-
临桂成为房企必争之地
作为桂林新的政治、经济、文化、金融中心,临桂区多年的发展有目共睹。依托于新区的建设发展,临桂在2018年将继续成为各房企的开发热土,必争之地!伴随着城市配套建设的持续推进,临桂区的房地产发展已走出一条自己的“临桂”模式,形成特色各异的片区格局,且各类型项目全面开花。
-07-
桂林房价2018年将稳中有升
桂林房价近5年都呈现稳步上升态势,尤其是2017年上涨最明显,在城市发展和城市价值的不断提升的大背景下,2018年桂林房价将整体稳步上升。同时,在拿地成本增加、品牌开发商项目占据主流、大量改善型需求多重作用下,各楼盘房价将出现价差梯度格局。
2018桂林区域板块楼市分析预测
秀峰区
近几年,秀峰区主要开发片区为琴潭板块。作为连接临桂新区与老城区的重要枢纽,琴潭板块的交通规划较为完善,区域范围内的机场路、中隐路、 东安路、阳江路等道路均已建成通车,使得琴潭板块形成了“三横三纵”交通格局,也达成了板块与主城区之间的无缝对接,目前琴潭板块生活配套、市政基础设施等已相当完备,区域价值得到凸显,成为越来越多都市精英首选置业板块。
主力供应面积分析
产品与其他板块产品在面积段有上大有不同,高端的产品形式拉升了区域两房、三房产品面积段的成交比例;分化严重,区域内产品适合首改、再改型客户,普通刚需客户受到产品类型和价格挤压,外溢比较明显。
价格涨幅分析预测
2017年秀峰区板块内产品借助优越的地理位置、生活配套及高端的产品形态,销售价格处于桂林高端市场中高位;虽然涨幅不大,但也存在有价格破万的项目;由于推出产品类型多样化,价格存在较大差距。
客群分析
秀峰区琴潭板块由于其产品形式多样,供应量较少,限定了成交客户的群体,成交客户主要以改善型客户为主。看重地段、开发商实力及产品舒适度。
2018年预测
受房地产市场大环境影响,整体趋势向好,但区域内可供开发土地有限,住宅属性板块更为稀缺,进而导致住宅产品价值高涨;随着新项目入市,老项目清盘,在2018年秀峰区成交量将保持平稳,价格持平或小幅上涨。
七星区
七星区作为桂林富人区,以大面积高端住宅为主,高端价格领跑桂林楼市。板块内项目多为知名房企开发,具有较高品牌影响力,市场去化率较高,除去部分产品外,价格呈现平稳或小幅上扬。
主力供应面积分析
七星区产品热销面积段主要成交产品集中在70-140㎡的两房至四房;分化严重,七星区产品适合首改、再改型客户,以及投资型客户,普通刚需客户受到一定程度的价格挤压,外溢明显;投资型小户型备受市场青睐,高端大户型总价高且供应量较少,而客群相对狭窄,销售节奏可能相对慢一些。
价格涨幅分析
七星区项目均价在桂林住宅市场中处于金字塔的顶端,价格年涨幅比较平稳,受限于推出产品不同价格有小幅变动,总体价格保持平稳。七星区沿线产品借助区域优势及高端产品形态,销售价格处于桂林高端市场中高位。
客群分析
七星区沿线产品由于其城市豪宅的产品形式,限定了成交客户的群体,成交客户群体以首改、再改型客户居多。看重生活配套、居住舒适度及项目地理位置。
2018年预测
七星区沿线成交量平稳上升,价格小幅上涨;区域内可供开发土地有限,住宅属性的地块更为稀缺,进而住宅产品价值高涨;高端住宅聚集区,整体市场趋于向好发展,带动板块价格小幅上证。
叠彩区
借助高铁优势,近几年叠彩区的发展势头十分迅猛。福利路、北辰立交桥的落成通车,让整个片区的出行全面升级。作为开发势头迅猛的叠彩区,尤其是以叠彩万达广场、联发乾景广场以及恒大广场为中心辐射的一带区域,升值空间较大。
主力供应面积分析
叠彩片区是以首次购房、结婚购房等刚性需求和首次改善需求为主的区域,热销面积集中在70-120㎡,其中舒适型二房和紧凑型的三房最受青睐。140㎡以上大面积的需求量比较有限,富人并不是购房的主力军。
价格涨幅分析
叠彩区典型项目的产品设计适合刚需、首改的主流需求,价格合理,性价比高,涨幅平稳,豪宅项目基本持平,波动不大。
客群分析
叠彩区的核心购房者主要来自地缘性的客户,刚需为主。高铁开通之后,周边省份城市的客户增多,以广东、湖南客户为主。看重地理位置、区域发展潜力以及开发商实力。
2018年预测
2018年区域的供应量应该会持续增加,产品结构仍将以刚需和首改为主,更多选择吸引客户购房,随着高铁线路的增多将有效刺激销量;未来价格上涨存在一定空间,预计2018总体上将稳中有升。
象山区
象山区品牌开发商项目的相继开发,中小户型面积热销,拉动区内总体成交量,后续市场将仍以刚需客群为主。
象山区夜景
主力供应面积分析
象山区成交客户主要来源于刚性需求及部分改善型客户,成交面积段集中在70-130㎡的两房、三房产品。
龙光普罗旺斯项目2017年底推出89-138㎡中小面积产品,市场反应良好,去化较快;新入市产品面积以70-130㎡为主,基本锁定刚需客户。
价格涨幅分析
象山区产品售价普遍呈现上升趋势,中小面积产品市场认可度高,刚需及刚改客户购房力度较强,全年整体销售形势明朗。
客群分析
象山区成交客户以刚性需求及刚改客户为主,主要源于象山区及雁山区。注重区域升值潜力、产品性价比及项目地理位置。
2018年预测
品牌开发商项目的集中上市丰富市场供应量,同时市场竞争更加激烈。
象山区借助其优越地理位置,房价或将稳中有升;未来区域内刚需客户仍占主导地位,性价比高楼盘将稳步销售;区域展示群雄逐鹿,碧桂园、恒大、龙光等知名房企纷纷进驻,未来市场竞争加剧。
临桂区
临桂区在桂林城市发展中的地位独一无二,肩负着“再造一个新桂林”的历史重任,近年来,不管是外地购房者,还是桂林本地人,越来越多倾向于在临桂置业安家。作为2017年桂林楼市的“主战场”,临桂房地产市场经历了由艰难的去库存到市场量价齐升的转变,销售金额创下历史新高。
主力供应面积分析
临桂区热销面积主要集中在90-144㎡,是以刚需为主,首改为辅的需求市场,区域内品牌项目较多,产品品质逐渐提升。
2017年新上市的项目有彰泰欢乐颂、彰泰金桥水岸、广汇御观山、桂林碧桂园、桂林恒大城、龙仕·银座国际、滨江明珠等知名品牌项目。随着各项目工程施工节奏的推进,众多老盘也有新产品加推,产品面积段丰富,针对的客群将更加广泛,2018年市场竞争将更加激烈。
价格涨幅分析
2017年,临桂的房价可谓扶摇直上,“5”字头成了普遍,部分高端住宅楼盘单价甚至突破6千大关,创下历史最高值。自2007年提出“再造一个新桂林”至今,临桂发展已有十年,2017年,是临桂区的发展“大”年,这一年,临桂获评全国投资潜力百强区;华为、中兴、浪潮、比亚迪等世界知名企业纷纷落户临桂“大展拳脚”,与城市发展、与市民生活息息相关各项等配套快速改善,交通更通畅、配套更齐全、环境更优美……临桂的变化在2017年可谓翻天覆地。从“空城”到“实城”,从“洼地”到“宝地”,临桂区域价值的凸显,带动楼市发展,为房价上涨作了最好的铺垫。
客群分析
成交客户以刚需为主,刚改居多,再改为其次,部分为投资型客户,主要来源桂林本地及周边、北方城市。看重区域发展潜力、产品性价比及开发商实力。
2018年预测
2017年临桂市场从“去库存”到“量价齐升”,2018年随着新增项目供应量增大,或将出现供应量集中释放可能,对市场形成较大压力,同时结合整体环境的变化,将增加客户选择性。目标客群仍将以刚需为主导,中小面积户型为市场的主力。
灵川/八里街板块
位于漓江上游的灵川区位优势得天独厚,交通十分便利。近年来,灵川充分利用桂林“同城化”发展,打响了“北改、南兴、东拓、西延”的“桂林北新城”建设战役,以交通为枢纽,以产业为桥梁,按照组团发展构筑交通物流大通道、客运商务交通圈、商贸物流集散地、文化休闲为一体的城市功能区,成为桂林区域性中心城区。越来越多的购房者将买房的目光聚焦在这一板块上。
主力供应面积分析
区域内项目去化量在2017年普遍上升,中小户型较为热销。
价格涨幅分析
区域内项目价格均呈现上涨态势,2018年新产品上市,价格空间发挥优势,借势高铁发展。
客群分析
区域内市场由首次置业及首改的刚需客群占据主导地位,包括周边地缘性客户。看重产品性价比及区域未来发展前景。
2018年预测
依托高铁交通枢纽优势,推进粤桂黔高铁经济带合作试验区(广西园)建设,将有力带动区域人流量及人口落户,让经济发展和生活配套 并进,在保证供应的前提条件下,竞争激烈,控价保量或将成主流,未来价格看涨。
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